住宅ローンで変動金利にした人は減っている？ 変動金利上昇の対策を解説【専門家監修】

住宅ローンの変動金利にした人は減少傾向

「日本銀行が長期金利の変動幅を拡大」というニュースを見て、契約している住宅ローンの金利が心配になったという人もいるでしょう。

住宅ローンの固定金利型は長期金利の動きに影響を受けるため、金利は上昇傾向にありますが、固定金利型の動きを知り、変動金利にした人も不安を覚えたのではないでしょうか。

住宅ローンの金利上昇に備え、とるべき対策は何かを見ていきます。

住宅ローンの金利タイプを確認

住宅ローンには3つの金利タイプがあります。それぞれの特徴について、確認しましょう。

＜全期間固定型＞
返済期間中ずっと金利が固定されるタイプ。他のタイプよりも高めの金利になりますが、金利上昇の影響を受けません。また、返済額も変わらないため、家計管理がしやすい、ライフプランが立てやすいなどのメリットがあります。全期間固定型は「フラット35」がよく知られています。

＜固定期間選択型＞
金利固定期間を選べるタイプ。固定期間は2年・5年・10年・20年などがあります。固定期間中は市場金利の影響を受けないため、返済額も変わりません。期間が終了すると、その時点で金利を見直し、固定期間を改めて選ぶことになります。金融機関の商品によっては、期間終了後に変動金利型を選ぶことができます。

＜変動金利型＞
住宅ローンの返済期間中、半年に一度金利の見直しをするタイプ。返済額も5年ごとに見直されるのが一般的です。3つのタイプでもっとも低い金利が適用されるため、低金利横ばい傾向や金利下落傾向にあると、結果的に返済総額を抑えることができます。変動金利型は、短期プライムレートにより変化しますよ。

変動金利型にした人は約7割

住宅金融支援機構が公表した「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」によると、2022年4月～9月に契約された住宅ローンで変動金利にした人の数は、前回調査よりも減少したそうです。「住宅ローンの金利は上昇する」と考える利用者が増加したことによる影響でしょう。

一方で、「変動金利型にした」と回答した人は全体の7割に及び、多くの人がこの金利タイプを選んだこともわかります。変動金利型の低金利に魅力を感じた人が多いということでしょう。

住宅ローンの金利、固定型と変動型のどちらが有利？

住宅ローンをこれから選ぶという場合、固定金利型と変動金利型ではどちらが有利になるのでしょうか。

住宅ローンの金利は予測不可能

今後、住宅ローンの金利がどうなるか、とても気になりますよね。しかし、将来の金利がどうなるかは誰にもわからないことです。翌週や翌月の金利予測はある程度できたとしても、10年後や30年後の金利を予想するのは不可能です。将来の世界や日本の経済状況がどうなっているのか、わかる人はいません。

それゆえ、固定金利型と変動金利型のどちらを選べば有利かについて、金利面から判断することもできません。

住宅ローンの金利タイプ選択は、個人のライフプランや経済状況から判断するのが妥当でしょう。

住宅ローンを変動金利にした人がとるべき、金利上昇対策

住宅ローンの変動金利にした人は、金利上昇のリスクに備えて対策を練っておくことをお勧めします。次のことを参考にしてみてくださいね。

金利動向の小まめなチェックは必須！

変動金利にした人は、変動金利が上がる要因について知り、金利動向を小まめにチェックしましょう。

変動金利は、短期プライムレートが上昇することにより、金利が上がります。短期プライムレートとは、金融機関が企業融資をする際に適用する最優遇貸出金利のこと。

短期プライムレートは、日本銀行の金融政策や景気により変動しますので、経済ニュースを小まめに確認しましょう。

また、変動金利は金融機関の設定している店頭金利や適用金利からも影響を受けます。各金融機関の金利引き下げ幅についても、チェックするといいですね。

「5年ルール」「125％ルール」について確認する

変動金利にした人は、契約している住宅ローンに「5年ルール」「125％ルール」の適用があるかどうかも確認しておきましょう。

「5年ルール」：金利上昇が生じたとしても、見直しから5年間は返済額の変動はない
「125％ルール」：見直しにより返済額が増額しても、見直し前の125％以上にはならない

このルールの注意すべき点は、大幅に金利が上昇すると、「未払い利息」が発生することです。未払い利息は、返済額を超過した分に対する利息のことを指しますが、これが発生すると、毎月返済しても元金はなかなか減らず、返済期間終了後に一括返済を求められることがあります。

毎月の返済額だけでなく、元金がどれくらい減ったかもしっかりと確認してください。

元金均等返済に変更する

上記の「5年ルール」「125％ルール」は、元利均等返済を選んでいる場合に適用されます。元金均等返済には適用されませんので、金利上昇の傾向があれば、返済方式を変更するのもひとつです。

元利均等返済とは、毎月の住宅ローン返済額は一定ですが、その中で元金と利息の返済割合が変化するというもの。元金均等返済よりも、トータルの返済額は多くなります。

元金均等返済は、元金の返済額が毎月一定になるため、毎月の住宅ローン返済額が変わるというものです。返済初期は高めの額ですが、徐々に減額され、トータルの返済額は元利均等返済よりも抑えることができます。

繰り上げ返済を目指す

金利の上昇傾向を感じたら、毎月の返済とは別に、一定額を返済する「繰り上げ返済」を検討することをお勧めします。繰り上げ返済をすると、返済期間の短縮や金利上昇リスクの軽減につながるからです。

ただし、住宅ローン減税を受けている場合は、繰り上げ返済をしない方がいいケースもあります。どちらが得になるかの判断は難しいので、契約している金融機関に相談し、シミュレーションをしてもらいましょう。

最後に

住宅ローンの金利タイプで、変動金利にした人は減少傾向にありますが、変動金利型の金利上昇傾向はまだ見られません（2023年4月現在）。変動金利型は短期プライムレートの変動により変化します。今後の金利動向を的確に予測するのは難しいため、変動金利にした人は、金利上昇に備えて対策を検討しましょう。金利上昇の対策はさまざまなものがありますが、金利動向のチェックは必須です。経済ニュースや店頭金利を小まめにチェックする習慣を身につけるのもいいですね。

TOP画像／(c)Shutterstock.com

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