皆様、こんにちは。『一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会』代表の小島ひろ美です。
前回のコラムでは“中古・リノベマンション購入で気を付けたいこと 前編”として頭金や住宅ローンについてお話をさせていただきました。今回はその後編さらにチェックすべきポイントについてお話させていただきます。
中古マンション購入の諸費用やリフォーム代、耐震について
✔️諸費用は8%～10%
中古マンションを購入するうえで気を付けるべき点である「諸費用」。新築マンションよりも中古のほうが高く、具体的には、新築は物件価格の4～5%、中古で8～10%と言われています。なぜ新築よりも中古のほうが諸費用が高いのでしょうか。
諸費用とは、決済（引渡し）時、引越し時、そして入居後に支払う費用で主に次のようなものです。
■契約時
印紙税（売買契約書）仲介手数料の50%
■決済時
印紙税（ローン契約書）、仲介手数料（残り50%※中古の場合）、リフォーム・クリーニング費用（※中古の場合）、ローン事務手数料、団体信用生命保険料、火災保険料、登記費用、土地・建物の固定資産税、都市計画税（引渡し日以降分）など
■入居後
不動産取得税など
諸費用は新築、中古のどちらを購入しても発生しますが、中には新築だけ、中古だけというものもあります。新築と中古で、中古だけ費用がかかる最大のものは仲介手数料です。
仲介手数料とは、売主と買主の間に立つ不動産会社に支払われるものですが、計算式は「（物件価格×3%＋6万円）×1.08（消費税）」となります。仮に物件価格が2,000万円であった場合、仲介手数料は71万2,800円です。新築よりも中古のほうが諸費用が高くなります（売主が不動産会社やリノベーションマンションの場合は、仲介手数料がかからない場合もあります）。
✔️リフォーム代を予算に入れる
中古マンション購入ではリフォーム費用を考えておくことも必要です。中古物件は、現状のまま引き渡されることもおおいのでリフォームを行う人も少なくありません。
リフォーム代は、築年数やもともとの物件の状態、部屋の広さによって価格が大きく異なります。例えば築10年程度で、水回りは、ほぼそのまま使える状態であれば、リフォームはクロスの張り替えだけで済むかもしれません。
しかし、築20年を越えた物件で水回りや床に劣化があれば、さらに水回りの交換、床の張り替えも必要になります。クロスの張り替えだけであれば40～60万円ぐらいですが、水回りの入れ替え、床の張り替えも加わればキッチン・トイレ・バスルームあわせて400～500万円もかかる場合があります。
リノベーションマンションの場合はすべて交換されていますので、別途必要ではありません。
✔️リフォーム代の金利は住宅ローン金利より高い
ほとんどの金融機関では住宅ローン以外にリフォームローンというものを用意しています。リフォームローンを利用すれば、マンション購入直後に現金を用意する必要はありません。
リフォームローンは、無担保で借入ができるほか、金額が少ない分、結果が出るまでの期間が短いといったメリットもあります。
しかし金利が高く、返済期間も短いです。住宅ローンの返済期間は最長で35年ですが、リフォームローンは金融機関によって違いがあるものの、基本的には5～10年。例えば300万円のリフォーム代を金利3.195%のリフォームローンを10年返済で組んだ場合、月々29,239円が住宅ローン返済とは別に必要になってきます。
最近では、中古マンションの売買が増えていることもあり、住宅ローンにリフォーム代金を含めた新たなローンが登場しています。「マンション購入時にリフォーム工事の見積額を提示する」など一定の条件はありますが、あらかじめリフォームを含めた予算計画を立てていれば、まとめてローンを組むことができます。
✔️建築時期は、1981年以降の新耐震物件を選ぶ
日本は地震の多い国ですが、新耐震基準に変わる前に建てられた中古マンションは、震度5～6までにしか対応出来ない設計になっていますが、現在の新耐震基準は震度7に対応できるよう設計されています。安く購入できたとしても、旧耐震のマンションでは、大きな地震が発生したとき不安です。
耐震性能をふまえて中古マンションを購入する際のポイントは、建築時期です。1981年に建築基準法が改正され、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる強さとする」といったことを定めた「新耐震基準」が設けられたため、建築時期には気を付けましょう。
また、マンションの管理状態にも注意が必要で、定期的に点検をしたり、保全改修を行っていなければ「新耐震基準のマンションでも危険」といった場合もあります。
中古マンションを選ぶ際は、必ず仲介の不動産会社を通じ、マンションの管理組合の修繕履歴、計画をチェックするようにしてください。
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初出：しごとなでしこ
小島ひろ美 一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会 代表
1957年福岡県生まれ。関西学院大学商学部卒 ライフスタイル・コーディネーター、宅地建物取引士、相続診断士。26歳の時にマンション購入で苦労した経験をいかし、“女性がマンション購入の夢を実現できる世の中にしたいと”と1991年に研究会を設立。以降、「女性のためのかしこいマンション購入術講座」で、今までに8万人以上の女性たちに750回以上の講演を行いながら、25年間に渡り女性のマンション購入を応援し、第一線で活躍中。著書「シングル女性の(特)マンション選び」（講談社）、「元気になる！ 幸せマンション購入術」（アスコム）、他多数。
